모기지보험(mortgage insurance, MI)은 주택담보대출에서 차주가 채무를 이행하지 못해(부도·경매) 대주(은행)가 입는 손해를 보상하는 보험이다. 미국에서는 통상 주택가격 대비 대출비율(LTV)이 80%를 넘는 고LTV 대출에서, 대주를 보호하기 위해 차주가 비용을 부담해 가입한다.
보험료는 차주(borrower)가 내지만, 보호받는 것은 대주(lender)다. 머리금(down payment)이 적은 차주도 집을 살 수 있게 해 주는 대신, 부도 시 손실 위험을 보험으로 메운다. 차주의 자기자본(에쿼티)이 일정 수준에 이르면 보험을 해지할 수 있다.
미국 모기지보험은 두 축으로 나뉜다. 민영 모기지보험(PMI)은 민간 보험사가 제공하며 통상 손해의 상위 일부 층(예: 25~30%)을 담보한다. 공적 보증으로는 FHA(연방주택청 보험)·VA(재향군인 보증)가 있다. 이들 보험·보증은 대출을 유동화(MBS)할 때 신용보강 기능도 한다.
모기지보험 손해는 주택가격·실업·금리 등 거시변수에 강하게 좌우되는 고상관·경기민감 위험이다. 평상시 손해율은 낮지만 주택가격이 하락하면 부도·손실이 폭증한다. 2007~2009년 서브프라임 위기에서 다수 MI사가 막대한 손실을 입은 것이 대표적 교훈이다. 그래서 충분한 비상위험준비금(contingency reserve), 스트레스 시나리오, 자본관리가 규제로 요구된다.
개별 차주 부도는 드문데도 MI사가 위기 때 한꺼번에 무너지는 이유는?
집값이 전국적으로 떨어지면, 많은 차주가 동시에 ‘대출>집값(언더워터)’ 상태가 되어 부도가 급증하고 경매 회수율도 동시에 하락한다. 위험이 독립이 아니라 거시충격으로 묶여 있어 분산이 안 된다. 이 상관·꼬리위험이 MI의 본질적 약점이다.
본문의 미국 모기지보험(고LTV 대출에서 대주를 보호하는 민영 PMI·공적 FHA)은 한국과 제도 배경이 다르다. 한국에서 모기지보험(MI)은 주로 주택금융공사(HF)가 공급해 왔고, 과거 민영(SGI서울보증)도 취급했으나 시장이 크지 않다. 차주 부도 시 대주 손실을 보전한다는 기본 구조는 같다.
한국 모기지보험이 미국만큼 발달하지 않은 이유는 강력한 LTV·DSR 규제 때문이다. 정부가 지역·소득별 LTV 한도와 총부채원리금상환비율(DSR)을 직접 규제해 고LTV 대출 자체를 억제하므로, 대주 보호를 보험으로 메울 필요가 상대적으로 작다. 대신 정책모기지(보금자리론 등)와 연계한 공적 MI가 그 역할을 보완한다.
미국은 시장(민영 PMI)이, 한국은 규제(LTV·DSR)와 공적기관(HF)이 모기지 신용위험을 관리한다. 본문이 강조한 모기지보험의 경기민감성·꼬리위험은 한국에서도 유효해, 부동산 경기 침체 시 손해가 집중되는 구조적 위험으로 관리된다.